新しい生活を想像しながらの部屋探しは楽しいものですよね。
安くて立地がよい部屋を見つけたいものです。しかし、安い部屋は事故物件の可能性があり、住んでみて後悔する人は少なくありません。
この記事では事故物件の見分け方について解説します。不安な人はぜひ参考にしてください。
なお、家賃が安くなるからとあえて事故物件を借りるという人もいます。そのような方にとっては事故物件を調べるヒントになるでしょう。
そもそも事故物件とは
事故物件とは、過去に住んでいた人が何らかの理由によってお亡くなりになり、宅地建物取引業者が買主や借主に対して心理的瑕疵により告知すべき物件を指します。
心理的瑕疵とは以下の様なものを指します。
・自殺、他殺
・火災での死亡
・心霊現象
・孤独死
・その他、死亡ではないが重大な事件・事故
多くの事故物件は、何らかの事情により入居者が死亡につながったものなので、できれば避けたいものです。
今までは事故物件の定義は決まっておらず、告知は宅建業者によって判断が委ねられていて、入居後に心理的瑕疵が発覚してトラブルに発展するケースが見られました。
2021年10月より「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（以下、ガイドライン）」が国交省より発表されました。
このガイドラインでは、宅建業者が過去に人の死があった居住用不動産の取引において、その事実を買主・借主に伝えるべきか否かの判断を示したものです。
事故物件と定義されている物件は、自然死や不慮の事故死以外の死、特殊清掃が必要になる死が発生した物件です。
自然死とは病気や老衰による死亡、不慮の事故死は階段から落ちての死亡などが挙げられます。
一方、これら以外の死とは、自殺や他殺が挙げられ、特殊清掃が必要になる死は発見までに時間が経過した場合です。
基本的な考え方として、自然死や不慮の事故死のように原因がはっきりしているものは事故物件になりません。
事故物件の告知義務
ガイドラインでは、告知義務の発生から3年間が目安とされています。不動産屋が事故物件であることを隠して貸出した場合、さかのぼっての契約解消や損害賠償請求の対象となります。
つまり3年経過すると告知義務がなくなるため、事故物件に住みたくないのであれば、自分から不動産屋へ確認することが重要です。
ただし、全国ニュースで大きく報じられた事件・事故の場合、3年を超えても周囲が覚えているような事故物件は、告知義務があります。
なお、売買契約に告知機関の時効はありません。
事故物件以外の呼び方
事故物件は「心理的瑕疵物件」「いわくつき物件」「ワケあり物件」とも呼ばれていますが、明確な違いはありません。
地方住宅供給公社が貸し出す事故物件は特定物件、UR都市機構が貸し出す事故物件は特定募集物件と呼ばれています。
事故物件を避けるためのポイント
事故物件であるかを見分ける確実な方法は、不動産屋に告知義務はあるのか確認することです。
不動産屋に聞くことで、事故物件であるか調べるために管理会社へ確認してくれます。
管理会社も不動産屋も告知義務があるためです。告知義務とは宅建業法という法律で定められたもので、重要な事項は告知しないといけません。
物件情報に「告知事項あり」とあればほぼ事故物件
物件情報に「告知義務あり」と記載されている物件は、ほぼ事故物件といえます。
告知事項とは「物件を借りようとする人が、その事実を知っていたら借りない可能性がある、当該物件の重大な瑕疵や事実」のことです。
該当する物件は、貸主から借主に対して事前告知が義務付けられています。
相場より明らかに安い家賃
告知事項の記載の有無にかかわらず周辺相場に比べて家賃が安い場合、事故物件の可能性があります。
心理的瑕疵のある物件は家賃を大幅に下げないと借り手がつかないためです。
例えば、過去に殺人事件が発生した物件では家賃が半額程度に設定されることもあります。
中には同じ物件でも他の部屋より家賃が安く設定されているケースもあります。
部屋の一部がリフォームされている
部屋全体ではなく一部だけがリフォームされている場合、事故物件の可能性があります。人が亡くなって時間が経過し、床やトイレ、お風呂場がリフォームしないといけない状態になるためです。
内見時やサイトに掲載されている写真で、一部だけ真新しくなっていた場合は、注意したほうがいいでしょう。
また、物件情報に一部リフォーム済みとあった場合も要注意です。
ただし、築年数によっては資産価値向上や家賃を維持するためにリフォームするケースもあります。リフォームされた箇所が不自然に感じたら不動産屋に質問するようにしましょう。
アパート・マンション名が変更されている
殺人や火災が起こった場合、ネットで検索するとその事件・事故が分かってしまう時代です。
入居者を集めるためにアパート・マンション名を変えてしまうケースがあります。
ナビアプリで住所を検索すると、昔の名前で表示されることもあるので調べておきましょう。
ただし、これもオーナーが変わったことで物件名を変えるケースもあるので、不動産屋に質問するといいでしょう。
定期借家
契約期間が満了すると自動的に契約が更新される普通借家契約ではなく、期間満了になると契約が終了する定期借家契約です。
普通借家契約だと2年契約が一般的ですが、定期借家契約だと1～3カ月など物件によって期間が異なります。
事件や事故などが発生した後、1人目の借主と短期の契約を行い、期間満了後に賃貸する2人目は告知せずに通常の家賃で貸し出すというケースが見られるためです。
定期借家契約の場合、契約満了になると原則退去しないといけなくなるため、借主にとってもデメリットが大きいといえます。
フリーレント付き物件になっている
フリーレントとは、一定期間賃料が無料になる仕組みです。事故物件や駅から遠いといった人気のない物件で見られます。
フリーレントの期間は1ヶ月が一般的ですが、3ヶ月以上フリーレントが付く場合、事故物件の可能性があるため、不動産屋へ理由を確認したほうがいいでしょう。
事故物件サイトについて
ネット上に事故物件をまとめたサイトが公開されています。事故物件を疑う物件の場合、その物件がサイトに掲載されていないか調べてみるのも有効です。
過去の事件や事故の詳細も確認できます。
ただ、このようなサイトは間違った情報や噂程度の情報が含まれるだけではなく、削除申請により情報が掲載されてないケースも考えられます。
サイトに掲載されているかどうかで、事故物件であるかを判断するのはおすすめしません。
事故物件のメリット・デメリット
事故物件と聞くとネガティブなイメージが先行するものです。
しか、事故物件を気にしないのであれば普通の物件よりお得だったりします。
事故物件のメリット・デメリットについて把握しておきましょう。
事故物件のメリット
家賃が安い
事故物件は他の同条件の物件と比較して家賃を抑えられるのに加えて、敷金・礼金などの初期費用も免除されているケースがあります。
例えば同じマンションやアパートと比較して、1割から3割程度に家賃が抑えられており、場合によっては半額ということも。
事故物件でも空き部屋にしておくと家賃収入がなくなるため、オーナーとしては家賃を多少安くしても誰か住んでほしいと考えるためです。
どれくらい家賃を割り引くかはオーナーによって異なり、まったく割り引かれないケースもあります。
事故物件の家賃割引は法律で決まっているわけではなく、オーナーが入居者を募集するために行うものです。
そのため、契約更新時には割引がなくなり、実質、家賃が値上げすることもあるので、最初の契約時に契約更新での家賃改定について確認しておきましょう。
リフォームされていることが多い
事故物件の場合、他の部屋に比べて家賃が安いのにもかかわらず、フルリフォーム・リノベーションされているケースが多く見られます。
特に遺体が長期にわたって発見されなかった結果、体液が床や壁に染みついて取れなかったり、ニオイが残ったりするので徹底的にリフォームが施されるためです。
競争率が低い
不動産屋は事故案件を積極的に紹介することはありません。必然的に競争率は低くなり、繁忙期である2、3月でも見つけやすいというメリットがあります。
事故物件のデメリット
精神的な負担
事故物件によるデメリットは精神的な負担が多くなります。
自分自身は「霊的なことは信じていないし、実際何も感じない」と思っていても、「以前ここで何かが起こった」ということを知ってしまったため、ふとした時に怖くなったり、心細くなったりします。
結果、部屋にいることが精神的な負担になってしまうのです。
つまり、このデメリットは事故物件であることを知ったとしても、まったく気にならないという人にとっては問題ないことになります。
実際に事故物件に住むテレビの企画から、以降も自分から事故物件を探して住み続ける松原タニシさんは「事故物件住みます芸人」です。
松原タニシさんのようにネタとして住むくらいのメンタルであれば問題ないでしょう。
近隣住民とトラブルになる可能性が高い
事故物件に住むことでさまざまなトラブルが起こる可能性が高くなります。
近隣住民とトラブルを起こしやすいともいわれており、事故物件になる前から住んでいる住民からすれば、気味が悪いと思われるためです。
また、事故物件を取り扱ったサイトの情報をもとに、いたずら目的で訪れる人がいるかもしれません。
自分自身が気にしなくても、周囲からするとちょっとしたことでトラブルにつながる可能性があります。
事故物件に住みたいと考えているなら、トラブルが起きてしまった場合を考慮しておくことも大切です。
再び引っ越す場合、余計な費用がかかる
万が一何かが起きてしまい、住めなくなった場合、再び引っ越すことになります。
引っ越し費用はそれなりにかかりますので、事故物件に引っ越して、また引っ越しとなると、家賃の安さより引っ越し費用で高くついてしまいます。